住房和城鄉建設部關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知

各省、自治區住房和城鄉建設廳，北京市住房和城鄉建設委、規劃和自然資源委、城市管理委、水務局、交通委、園林綠化局、城市管理綜合行政執法局，天津市住房和城鄉建設委、規劃和自然資源局、城市管理委、水務局，上海市住房和城鄉建設管理委、規劃和自然資源局、綠化和市容管理局、水務局，重慶市住房和城鄉建設委、規劃和自然資源局、城市管理局，新疆生産建設兵團住房和城鄉建設局，海南省自然資源和規劃廳、水務廳：

實施城市更新行動是黨的十九屆五中全會(huì)作出的重要決策部署，是國(guó)家“十四五”規劃《綱要》明确的重大工程項目。實施城市更新行動要順應城市發(fā)展規律，尊重人民群衆意願，以内涵集約、綠色低碳發(fā)展爲路徑，轉變城市開(kāi)發(fā)建設方式，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升爲主，加強修繕改造，補齊城市短闆，注重提升功能(néng)，增強城市活力。近期，各地積極推動實施城市更新行動，但有些地方出現繼續沿用過(guò)度房地産化的開(kāi)發(fā)建設方式、大拆大建、急功近利的傾向(xiàng)，随意拆除老建築、搬遷居民、砍伐老樹，變相擡高房價，增加生活成(chéng)本，産生了新的城市問題。爲積極穩妥實施城市更新行動，防止大拆大建問題，現將(jiāng)有關要求通知如下：

一、堅持劃定底線，防止城市更新變形走樣(yàng)

（一）嚴格控制大規模拆除。除違法建築和經(jīng)專業機構鑒定爲危房且無修繕保留價值的建築外，不大規模、成(chéng)片集中拆除現狀建築，原則上城市更新單元（片區）或項目内拆除建築面(miàn)積不應大于現狀總建築面(miàn)積的20%。提倡分類審慎處置既有建築，推行小規模、漸進(jìn)式有機更新和微改造。倡導利用存量資源，鼓勵對(duì)既有建築保留修繕加固，改善設施設備，提高安全性、适用性和節能(néng)水平。對(duì)拟拆除的建築，應按照相關規定，加強評估論證，公開(kāi)征求意見，嚴格履行報批程序。

（二）嚴格控制大規模增建。除增建必要的公共服務設施外，不大規模新增老城區建設規模，不突破原有密度強度，不增加資源環境承載壓力，原則上城市更新單元（片區）或項目内拆建比不應大于2。在确保安全的前提下，允許适當增加建築面(miàn)積用于住房成(chéng)套化改造、建設保障性租賃住房、完善公共服務設施和基礎設施等。鼓勵探索區域建設規模統籌，加強過(guò)密地區功能(néng)疏解，積極拓展公共空間、公園綠地，提高城市宜居度。

（三）嚴格控制大規模搬遷。不大規模、強制性搬遷居民，不改變社會(huì)結構，不割斷人、地和文化的關系。要尊重居民安置意願，鼓勵以就(jiù)地、就(jiù)近安置爲主，改善居住條件，保持鄰裡(lǐ)關系和社會(huì)結構，城市更新單元（片區）或項目居民就(jiù)地、就(jiù)近安置率不宜低于50%。踐行美好(hǎo)環境與幸福生活共同締造理念，同步推動城市更新與社區治理，鼓勵房屋所有者、使用人參與城市更新，共建共治共享美好(hǎo)家園。

（四）确保住房租賃市場供需平穩。不短時(shí)間、大規模拆遷城中村等城市連片舊區，防止出現住房租賃市場供需失衡加劇新市民、低收入困難群衆租房困難。注重穩步實施城中村改造，完善公共服務和基礎設施，改善公共環境，消除安全隐患，同步做好(hǎo)保障性租賃住房建設，統籌解決新市民、低收入困難群衆等重點群體租賃住房問題，城市住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。

二、堅持應留盡留，全力保留城市記憶

（一）保留利用既有建築。不随意遷移、拆除曆史建築和具有保護價值的老建築，不脫管失修、修而不用、長(cháng)期閑置。對(duì)拟實施城市更新的區域，要及時(shí)開(kāi)展調查評估，梳理評測既有建築狀況，明确應保留保護的建築清單，未開(kāi)展調查評估、未完成(chéng)曆史文化街區劃定和曆史建築确定工作的區域，不應實施城市更新。鼓勵在不變更土地使用性質和權屬、不降低消防等安全水平的條件下，加強廠房、商場、辦公樓等既有建築改造、修繕和利用。

（二）保持老城格局尺度。不破壞老城區傳統格局和街巷肌理，不随意拉直拓寬道(dào)路，不修大馬路、建大廣場。鼓勵采用“繡花”功夫，對(duì)舊廠區、舊商業區、舊居住區等進(jìn)行修補、織補式更新，嚴格控制建築高度，大限度保留老城區具有特色的格局和肌理。

（三）延續城市特色風貌。不破壞地形地貌，不伐移老樹和有鄉土特點的現有樹木，不挖山填湖，不随意改變或侵占河湖水系，不随意改建具有曆史價值的公園，不随意改老地名，杜絕“貪大、媚洋、求怪”亂象，嚴禁建築抄襲、模仿、山寨行爲。堅持低影響的更新建設模式，保持老城區自然山水環境，保護古樹、古橋、古井等曆史遺存。鼓勵采用當地建築材料和形式，建設體現地域特征、民族特色和時(shí)代風貌的城市建築。加強城市生态修複，留白增綠，保留城市特有的地域環境、文化特色、建築風格等“基因”。

三、堅持量力而行，穩妥推進(jìn)改造提升

（一）加強統籌謀劃。不脫離地方實際，不頭痛醫頭、腳痛醫腳，杜絕運動式、盲目實施城市更新。加強工作統籌，堅持城市體檢評估先行，因地制宜、分類施策，合理确定城市更新重點、劃定城市更新單元。與相關規劃充分銜接，科學(xué)編制城市更新規劃和計劃，建立項目庫，明确實施時(shí)序，量力而行、久久爲功。探索适用于城市更新的規劃、土地、财政、金融等政策，完善審批流程和标準規範，拓寬融資渠道(dào)，有效防範地方政府債務風險，堅決遏制新增隐性債務。嚴格執行棚戶區改造政策，不得以棚戶區改造名義開(kāi)展城市更新。

（二）探索可持續更新模式。不沿用過(guò)度房地産化的開(kāi)發(fā)建設方式，不片面(miàn)追求規模擴張帶來的短期效益和經(jīng)濟利益。鼓勵推動由“開(kāi)發(fā)方式”向(xiàng)“經(jīng)營模式”轉變，探索政府引導、市場運作、公衆參與的城市更新可持續模式，政府注重協調各類存量資源，加大财政支持力度，吸引社會(huì)專業企業參與運營，以長(cháng)期運營收入平衡改造投入，鼓勵現有資源所有者、居民出資參與微改造。支持項目策劃、規劃設計、建設運營一體化推進(jìn)，鼓勵功能(néng)混合和用途兼容，推行混合用地類型，采用疏解、騰挪、置換、租賃等方式，發(fā)展新業态、新場景、新功能(néng)。

（三）加快補足功能(néng)短闆。不做穿衣戴帽、塗脂抹粉的表面(miàn)功夫，不搞脫離實際、勞民傷财的政績工程、形象工程和面(miàn)子工程。以補短闆、惠民生爲更新重點，聚焦居民急難愁盼的問題訴求，鼓勵騰退出的空間資源優先用于建設公共服務設施、市政基礎設施、防災安全設施、防洪排澇設施、公共綠地、公共活動場地等，完善城市功能(néng)。鼓勵建設完整居住社區，完善社區配套設施，拓展共享辦公、公共教室、公共食堂等社區服務，營造無障礙環境，建設全齡友好(hǎo)型社區。

（四）提高城市安全韌性。不“重地上輕地下”，不過(guò)度景觀化、亮化，不增加城市安全風險。開(kāi)展城市市政基礎設施摸底調查，排查整治安全隐患，推動地面(miàn)設施和地下市政基礎設施更新改造統一謀劃、協同建設。在城市綠化和環境營造中，鼓勵近自然、本地化、易維護、可持續的生态建設方式，優化豎向(xiàng)空間，加強藍綠灰一體化海綿城市建設。

各地要不斷加強實踐總結，堅持底線思維，結合實際深化細化城市更新制度機制政策，積極探索推進(jìn)城市更新，切實防止大拆大建問題。加強對(duì)各市（縣）工作的指導，督促對(duì)正在建設和已批待建的城市更新項目進(jìn)行再評估，對(duì)涉及推倒重來、大拆大建的項目要徹底整改；督促試點城市進(jìn)一步完善城市更新工作方案。我部將(jiāng)定期對(duì)各地城市更新工作情況和試點情況進(jìn)行調研指導，及時(shí)研究協調解決難點問題，不斷完善相關政策，積極穩妥有序推進(jìn)實施城市更新行動。

住房和城鄉建設部

2021年8月30日

（此件公開(kāi)發(fā)布）

抄送：各省、自治區、直轄市人民政府，地級及以上城市人民政府。

（責任編輯：何雯麗）