山東省住房和城鄉建設廳

關于印發(fā)《山東省高品質住宅開(kāi)發(fā)建設指導意見》的通知

各市住房城鄉建設局：

爲加快推進(jìn)全省高品質住宅開(kāi)發(fā)建設，推動“住有所居”向(xiàng)“住有宜居”邁進(jìn)，促進(jìn)房地産業良性循環和健康發(fā)展，省住房城鄉建設廳組織有關專家研究制定了《山東省高品質住宅開(kāi)發(fā)建設指導意見》，現予印發(fā)實施。請各市住房城鄉建設局指導規劃設計、開(kāi)發(fā)建設、裝飾裝修、物業服務及其他相關企業機構參照執行。

山東省高品質住宅開(kāi)發(fā)建設指導意見

推進(jìn)高品質住宅開(kāi)發(fā)建設，是引領房地産平穩健康發(fā)展、加快行業轉型升級的基礎性工作，是滿足人民群衆對(duì)美好(hǎo)居住生活新期待的具體舉措。爲加快推進(jìn)全省高品質住宅開(kāi)發(fā)建設，現提出以下指導意見。

一、總體要求

（一）指導思想。以習近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想爲指導，認真貫徹黨的二十大精神，堅持以人民爲中心的發(fā)展思想，堅持在發(fā)展中保障和改善民生，不斷實現人民對(duì)美好(hǎo)生活的向(xiàng)往。堅持“走在前、開(kāi)新局”，推動精品建造和精細管理，打造齊魯建造升級版，落實綠色健康、智慧科技、全齡友好(hǎo)等發(fā)展理念、建設标準，大力提高住房品質。推動住宅開(kāi)發(fā)建設從“規模型”向(xiàng)“品質型”、從“有沒(méi)有”向(xiàng)“好(hǎo)不好(hǎo)”轉變，助力房地産業向(xiàng)新發(fā)展模式平穩過(guò)渡，建設好(hǎo)房子、好(hǎo)小區、好(hǎo)社區、好(hǎo)城區。

（二）基本内涵。高品質住宅應符合高質量發(fā)展要求，具備質量優良、安全耐久，功能(néng)優化、健康舒适，環境優美、便利宜居，設施完善、技術先進(jìn)，低碳綠色、節能(néng)環保，服務精細、鄰裡(lǐ)和諧的品質，體現人文美學(xué)價值、引領美好(hǎo)居住生活發(fā)展方向(xiàng)，是廣大群衆普遍認可的“好(hǎo)房子”。

（三）實施路徑。高品質住宅開(kāi)發(fā)建設應圍繞“質量、功能(néng)、低碳、服務”四個重點，從政策标準、規劃設計、施工建造、查驗交付、物業運維等環節入手，以解決質量常見問題、提升居住體驗爲基礎，集成(chéng)綠色建築、超低能(néng)耗建築标準、裝配式技術、低碳技術、健康住宅、智慧物業等先進(jìn)設計理念，構建住宅交付驗收、質量保修保險、物業管理服務等新制度、新機制，應用新技術、新材料、新模式等，推進(jìn)住宅全生命周期管理、全要素質量提升、多功能(néng)應用實踐，建設“好(hǎo)房子”，營造美好(hǎo)居住生活。

二、重點任務

（一）嚴控質量常見問題。樹立質量至上、精益建造的建設理念，提升住宅建設全壽命周期的品質意識，加強滲漏、裂縫、空鼓、管線不通、配電箱跳閘、散熱器和地溫盤管不通不熱、地漏和煙道(dào)返味串味以及分集水器根部漏水、噪聲幹擾等質量常見問題防治。按照住宅工程設計标準和質量常見問題防控技術标準要求，編制質量常見問題防治專篇。對(duì)易發(fā)常見問題主要防控措施的關鍵工序、關鍵部位的隐蔽工程，實行“舉牌驗收”并留存影像資料。逐戶、逐間進(jìn)行帶水、帶電、帶負荷驗收，涉水房間進(jìn)行防水層、面(miàn)層兩(liǎng)次蓄水試驗，單體工程應抽取15%以上數量的外窗進(jìn)行壓力淋水試驗。

（二）優化居住功能(néng)。堅持“以人爲本”，住宅設計應以現代家庭居住行爲方式爲依據，綜合考慮室内環境、數字家庭、适老化等因素，深挖住宅建築文化特質，體現地域特點和時(shí)代特征。居住空間應适應家庭人口結構和生活方式的變化，具備住、讀、廳、廚、浴等基本居住功能(néng)，空間尺度适度加大，住宅層高應不小于3.00m，滿足住宅的休憩、娛樂、辦公等混合功能(néng)使用，合理設置健身、交流、消毒等多功能(néng)空間，推廣增設玄關處消殺功能(néng)等創新做法。配備非接觸式門禁系統、帶除霾和熱量回收功能(néng)的新風系統、全屋水淨化系統等提升居住體驗的設施設備。優化入戶動線，宜設置地上地下雙大堂，鼓勵室内空間拓展，設置首層架空層或戶外挑高大平台等開(kāi)放交流空間。建立設計回訪制度，提高設計質量和服務水平。開(kāi)發(fā)、施工企業不得要求設計企業違反國(guó)家和省有關住宅和住宅小區建設标準、技術規範，随意修改或變更設計文件。

（三）提升居住環境。以市民需求爲導向(xiàng)，落實完整社區和五分鍾生活圈要求，充分利用社區綜合配套資源，合理布局教育、養老、公共服務、商業等配套設施，足量科學(xué)配置垃圾分類收集點。小區内宜設置老人兒童活動場地、健身步道(dào)、社區食堂、會(huì)客廳、日間照料中心等活動場所和服務設施。車位配建标準不低于1:1.2，車位面(miàn)積不小于2.5×5.3m，100%預留電動車充電基礎設施安裝條件。适度提高小區綠地率，鼓勵采用屋頂、外牆、結構外平台等立體綠化方式。

（四）發(fā)展裝配式住宅。鼓勵高品質住宅采用裝配式建造方式，實現标準化設計、工廠化生産、裝配化施工、一體化裝修。應用集成(chéng)廚房、集成(chéng)衛生間、集成(chéng)吊頂、架空樓面(miàn)、模塊化隔牆、管線分離等成(chéng)熟适用的裝配式裝修技術。圍繞住房品質與性能(néng)提升，加快裝配式部品關鍵技術研究，研發(fā)推廣實現大空間和易改造升級的集成(chéng)技術。

（五）推廣低碳技術。堅持綠色發(fā)展的理念，高品質住宅應按照二星級及以上綠色建築标準建設，合理提高室内外聲、光、熱等指标要求，注重采用自然采光、通風、節能(néng)、節水等适宜配套技術産品，廣泛使用健康、環保、綠色的新型建材。使用5種(zhǒng)及以上綠色建材認證的材料和部品，且應用比例不應低于50%。推廣可再生能(néng)源利用、裝配化裝修、建築垃圾循環再生等技術應用。鼓勵在高品質住宅項目中率先執行超低能(néng)耗建築标準。

（六）推行精裝修交付。鼓勵高品質住宅精裝修交付，提倡個性化、定制化、集成(chéng)化裝修，探索“大規模定制化家裝”精裝交付模式，實現按需研發(fā)、按需組項、菜單購買，避免千房一面(miàn)并減少資源浪費。采用精裝修交付的商品住房，裝修費用在商品房買賣合同中予以明确，計入購房貸款基數，不計入繳納公共部位維修資金基數。

（七）建設智慧住宅。基于物聯網、大數據、人工智能(néng)等新一代信息技術，依托智慧城市技術支撐，引入“規劃+設計+施工+運維”全生命周期思維，實現室内設備智能(néng)控制。完善住區信息基礎設施建設，打造住區綜合信息服務平台，構建“平台+産品+場景”的服務模式，提升便民利民服務和管理水平，建設安全、舒适、綠色、便捷的高品質智慧住宅。

（八）應用BIM技術。高品質住宅在設計、施工、運維階段應使用建築信息模型(BIM)技術。開(kāi)發(fā)企業應組織做好(hǎo)全過(guò)程模型使用和交付，交付成(chéng)果包含隐蔽工程建設數據信息的可視化模型文件。推廣BIM版商品住宅使用說(shuō)明書，向(xiàng)住宅買受人提供數字化房屋竣工圖紙。以開(kāi)發(fā)企業爲主導，將(jiāng)物業運維提前納入BIM應用管理組織架構，以運維的實際業務和管理需求爲出發(fā)點，應用BIM數據進(jìn)行實時(shí)檢查與維護。

（九）嚴格驗收流程。高品質住宅應充分利用數字化平台實現開(kāi)發(fā)項目全生命周期管理，實時(shí)更新工程狀态，及時(shí)實施問題預警、協同處置發(fā)生問題。開(kāi)發(fā)企業應按照《房地産開(kāi)發(fā)項目住房城鄉建設領域建設條件意見書》中關于高品質住宅建設的要求進(jìn)行規劃、設計、施工、驗收，并作爲聯合驗收依據。注重精細化施工，實施工地開(kāi)放日制度，嚴格落實“先驗房後(hòu)收房”制度，進(jìn)行全流程風險管控，保證業主購房信息知情權和施工質量監督權。

（十）建立質量保修保險制度。高品質住宅中有防水要求的屋面(miàn)、衛生間、房間、外牆面(miàn)、儲藏室、車庫的防滲漏質量保修期限應不低于省現行低質量保修期限相關要求。建立房屋交付回訪制度，在質量保修期臨期半年内，對(duì)有防水要求的房間和易滲漏部位進(jìn)行回訪普查，保修期限内經(jīng)維修合格的部位，由開(kāi)發(fā)企業、施工企業和産權人分别重新約定保修期限，對(duì)出現的質量問題進(jìn)行快速閉環處置。推行房屋定期體檢和房屋質量保險制度，以市場化手段進(jìn)一步完善工程質量安全監管機制。積極開(kāi)展建立房屋養老金制度試點工作，更好(hǎo)解決既有房屋維修資金來源問題。

（十一）創新物業服務。探索制定與高品質住宅相适應的物業服務标準，物業服務收費實行市場調節價機制，推動實現質價相符、優質優價。鼓勵物業服務企業創新“物聯網+維保”服務模式，與BIM運維相結合，實現多維度一體化物業服務體系，提高服務效率、降低服務成(chéng)本。鼓勵物業服務企業拓展服務内容，積極參與醫養結合、居家養老、家政服務、住宅托管等居民服務業态，爲高品質住宅室内設施設備提供專業維修養護服務。厘清物業和全體業主的權責關系，創造和諧鄰裡(lǐ)環境。

（十二）加強科技研發(fā)。積極探索住宅未來發(fā)展趨勢，重點研究住宅室内可變性、功能(néng)混合性，滿足各類家庭不同時(shí)期對(duì)居住空間的彈性需求。鼓勵科研院所、行業協會(huì)、開(kāi)發(fā)企業組建高品質住宅研究實驗室或研究生産基地，探索研究高品質住宅建築使用技術，編制标準化技術圖集。加強生态住區相關技術和産品的研發(fā)，找尋未來人、技術、自然共生的方式。注重科技産品的叠代升級，鼓勵AI(人工智能(néng))、機器人技術在居住建築中的應用。研究高品質住宅設施設備的更新換代路徑，構建既有居住建築改造的技術和産品集成(chéng)平台，探索解決存量住宅整體提升品質系統問題的方案。

三、保障措施

（一）加強組織領導協調。成(chéng)立由住房城鄉建設主管部門牽頭，自然資源、财稅、金融等部門共同參與的新建住宅品質提升聯席工作機制和專班，因地制宜編制新建住宅品質提升發(fā)展規劃，制定工作方案。市、縣（市、區)兩(liǎng)級住房城鄉建設和自然資源部門應根據高品質住宅開(kāi)發(fā)建設要求适時(shí)開(kāi)展專項指導督查，實現項目建設運營全周期綜合管理。

（二）加強政策激勵引導。一是將(jiāng)高品質住宅項目納入綠色金融支持範圍，鼓勵銀行等金融機構對(duì)符合條件的企業、項目通過(guò)開(kāi)辟綠色通道(dào)、加大信貸支持力度、降低信貸融資成(chéng)本等方式給予支持。對(duì)使用住房公積金貸款購買高品質住宅的，貸款額度可按一定比例上浮。二是優先將(jiāng)相關技術納入住房和城鄉建設領域推廣應用技術公告和科技成(chéng)果推廣目錄，促進(jìn)轉化應用。三是經(jīng)城市住房城鄉建設主管部門認定的高品質住宅項目，可适當放寬銷售備案價格上限，對(duì)應的開(kāi)發(fā)企業，在參與政府投資項目招投标和信用評價中可享受适度的優惠政策，在評定相關勘察設計、工程質量有關獎項時(shí)予以優先考慮。四是提倡開(kāi)發(fā)建設單位提高新建住宅小區公共配套服務設施配建比例。在不違反國(guó)土空間詳細規劃強制性規定的前提下，各市縣可依據各地實際，對(duì)利用建築架空層、地下空間、室外平台等增加設置公共服務配套設施的，出台容積率計算等方面(miàn)的鼓勵政策。

（三）加快推動示範引領。支持綠色建築、全裝修住宅以及智能(néng)建造等技術研發(fā)和成(chéng)果轉化應用，開(kāi)展高品質住宅建設試點，通過(guò)試點示範市、示範縣、示範項目建設，打造一批精品住宅項目，形成(chéng)一批技術研發(fā)和開(kāi)發(fā)建設龍頭企業，充分發(fā)揮示範引領作用，帶動全面(miàn)發(fā)展和整體提升。要發(fā)揮好(hǎo)廣廈獎、泰山杯（房地産方向(xiàng)）、詹天佑獎等獎項對(duì)高品質住宅建設的帶動作用，鼓勵和支持高品質住宅項目積極申報并優先推薦。

（四）加大宣傳引導力度。積極組織開(kāi)展專題研讨與公益培訓，加強新技術、新材料、新模式的推廣力度，提升全行業住宅品質意識、創新能(néng)力。通過(guò)業内企業交流、案例評選、試點項目推介等形式，引導房地産開(kāi)發(fā)企業積極參與高品質住宅項目開(kāi)發(fā)建設。準确把握高品質住宅的内涵，注意輿論導向(xiàng)，不能(néng)將(jiāng)高品質住宅簡單理解爲高端豪宅。引導公衆參與住宅品質提升工作，提高全社會(huì)認知度、關注度，營造良好(hǎo)氛圍。

附件

高品質住宅開(kāi)發(fā)建設實施标準

高品質住宅項目應符合但不限于以下标準：

1.綠色建築：應符合山東省《綠色建築評價标準》（DB37/T5097-2021）。

2.建築節能(néng)：應符合山東省《居住建築節能(néng)設計标準》（DB37/T5026-2022）。

3.BIM技術：應符合《建築信息模型設計交付标準》（GB/T51301-2018）、《建築信息模型施工應用标準》（GB/T51235-2017）、《民用建築信息模型設計應用标準》（DB37/T5221-2022）。

4.住宅工程質量常見問題：應滿足《住宅工程質量常見問題防控技術标準》（DB37/T5157-2020）、《住宅工程質量常見問題防控措施》（L20J905）。

5.超低能(néng)耗及近零能(néng)耗建築（參考項）：《被(bèi)動式超低能(néng)耗居住建築節能(néng)設計标準》（DB37/T5074-2016）、《近零能(néng)耗建築技術标準》（GB/T51350-2019）。

6.住宅性能(néng)評定（參考項）：《住宅性能(néng)評定标準》（GB/T50362-2022）。

7.健康建築（參考項）：《山東省健康住宅開(kāi)發(fā)建設技術導則》（JD14-055-2020）。

8.智慧住區（參考項）：《智慧住區評價标準》（DB37/T 5240-2022）。

（責任編輯：何雯麗）